Прозорість при купівлі житла Фото: Getty Images
Навколо нововведень у галузі нерухомого майна з 1 січня 2026 року виникло чимало поголосок. Відкинувши емоції та «страшилки», залишаються три практичні зміни, котрі важливо усвідомлювати кожному покупцю апартаментів. Все роз’яснює АН STANDARD.
Нотаріуси передаватимуть більше відомостей до податкової
З 2026 року змінюється структура та повнота звітності за контрактами купівлі-продажу та спадку. Що це означає в дійсності:
- для покупця і продавця порядок здійснення операції не ускладнюється;
- додаткових заяв чи декларацій не вводять;
- для держави – більша відкритість ринку та руху грошових коштів.
Якщо документація та джерело коштів підготовлені належним чином – покупець не відчує жодних змін.
Реєстрація права власності стане суворішою до документів
Державний реєстратор одержує більше можливостей залишати заяву “без розгляду”, якщо:
- є неточності в документах;
- розбіжність технічних даних;
- проблеми з підставами набуття права.
Головний ризик:
- житло вже оплачено,
- договір підписано,
- але право власності ще не внесено до реєстру.
Це не трагедія, але:
- можливі затримки;
- додаткові вимоги;
- роздратування та втрата часу – якщо документи підготовлені недбало.
Реєстрація прав у Держреєстрі стає надзвичайно важливою
Без внесення інформації до Державного реєстру речових прав (ДРРП) ви обмежені:
- складніше збути апартаменти;
- неможливо брати участь у держпрограмах компенсацій (наприклад, «єВідновлення»);
- менш надійний захист права власності.
Саме реєстр, а не сам договір, являється основним доказом права.
Чого точно не буде з 1 січня 2026 року
Щоб розвіяти основні побоювання:
- не вводяться нові декларації для покупців;
- не з’являється «нова перевірка грошей» – фінмоніторинг працює понад 10 років і лишається тим самим;
- житло не вилучають, якщо право оформлене до 2013 року – такі права визнаються державою.
Процедура купівлі виглядає аналогічно: нотаріус → перевірка → реєстрація → передача даних до податкової.
Що насправді важливо покупцеві у 2026 році
Офіційно правила майже не змінилися. Фактично – ризиків побільшало. Причини:
- війна та втрата документів;
- перепланування без оформлення;
- «тіньові» угоди минулих років;
- непідготовлене джерело коштів.
Головний камінь спотикання – фінмоніторинг
З досвіду STANDARD: угоди зриваються не через “суворі закони”, а через те, що покупець не готовий пояснити походження грошей. Для безтурботної угоди варто підготувати:
- офіційний прибуток;
- договір продажу попередньої нерухомості;
- документи про спадок;
- позику або іпотеку.
Обов’язкові платежі при купівлі квартири
Сплачує покупець:
- Пенсійний збір – 1% від вартості, зазначеної в договорі (не нижче оціночної).
Сплачує продавець:
- Державне мито – 1%
- Оцінка нерухомості – декілька тисяч гривень.
Загальні витрати:
- Нотаріальні послуги – 10 000–18 000 грн (можуть розподілятися за домовленістю сторін).
Додаткові податки при продажу (зазвичай продавець):
- ПДФО – від 5% якщо менше 3 років володіння або це не перший продаж у році.
- Військовий збір – 5%.
Якщо квартира у власності понад 3 роки і це єдиний продаж за рік, ПДФО та військовий збір можуть не застосовуватись.
Як повідомляв Інформатор, Міністерство юстиції України 2 грудня назвало неправдивою інформацію, що шириться в соціальних мережах, щодо впровадження нових правил фінмоніторингу при купівлі нерухомого майна, починаючи з 1 січня 2026 року.
В Мін’юсті зазначили, що понад десять років нотаріуси при здійсненні операцій з нерухомим майном (засвідчуючи договори купівлі-продажу нерухомості) виконують обов’язки суб’єктів первинного моніторингу, що передбачають здійснення ними функцій так званого контролера за дотриманням законодавства, спрямованого на запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення.
Одним із обов’язків нотаріуса відповідно до законодавства у сфері фінансового моніторингу є перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю, зокрема, на суму, що дорівнює чи перевищує 400 тис. грн. шляхом витребування відповідних документів, що підтверджують такі доходи (зокрема, декларація про майновий стан і доходи, спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит), дохід від відчуження майна тощо).
Звідки паніка?
2 вересня 2025 року Президент підписав Закон №4536-IX, який докорінно змінює систему звітності нотаріусів перед податковими органами. З 1 січня 2026 року запроваджуються нові правила інформування про всі операції з нерухомістю, що посилить податковий контроль за великими угодами. За словами адвоката Богдана Янківа, закон не здійснює революцію в системі звітності, а лише оптимізує її для приватних нотаріусів. Головна мета – не спрощення, а посилення контролю за операціями з нерухомістю через систематизацію інформації в податкових органах.
Зміна періодичності звітності з щомісячної на щоквартальну зменшує адміністративне навантаження, але зберігає детальність інформації. Інформація, яку нотаріуси передають до податкової, залишається максимально детальною для забезпечення ефективного контролю.
Ріелтери передбачають, що незабаром разом із набранням чинності Законом № 4536-IX можуть відбутися зміни до наказу Міністерства фінансів від 04.06.2021 № 322 «Про затвердження порядку обміну інформацією з питань фінансового моніторингу». Вони стосуються операцій із будь-якою нерухомістю. За даними агентства нерухомості The Capital, зміни у наказі набудуть чинності 1 січня 2026 року, за рахунок яких Державна податкова служба значно посилить контроль за доходами українців, зокрема походженням коштів при купівлі квартири.
У Нотаріальній палаті же уточнили, що єдине, що змінюється для нотаріусів, а не для сторін договору, – це те, що з 1 січня 2026 року набирають чинності зміни до Податкового кодексу щодо застосування звітних періодів із подання звітності з ПДФО та військового збору. Водночас, інформація, що зазначається в звіті, залишається незмінною, дані передаються у формі податкового розрахунку. Нотаріуси зобов’язані подавати інформацію про суми доходу нарахованого (сплаченого) на користь платників податків-фізичних осіб, та сум утриманого з них податку. Таким чином для громадян, які укладають договір купівлі продажу, за словами Нотаріальної палати, нічого не змінюється.