Будівництво Фото: Інформатор
Держава продовжує цифровізувати будівельну сферу за допомогою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), вносячи корективи до порядку зведення об’єктів на основі будівельного паспорта або схеми намірів забудови земельної ділянки. 4 березня 2026 року Кабінет Міністрів України затвердив постанову № 305, яка запроваджує зміни до процедури спорудження індивідуальних будинків під час воєнного стану. Про це 16 березня інформує видання “Судово-юридична газета”.
Зміни спрямовані не лише на автоматизацію процесів, але й на посилення контролю. Головна мета Постанови №305 – чітке розмежування між незначними приватними будівництвами та масштабними проєктами котеджних містечок. Урядова постанова, за задумом, має унеможливити практику, коли великі житлові комплекси оформлювалися як садові будинки, аби уникнути складніших процедур, зокрема експертизи проєктної документації та отримання містобудівних умов і обмежень.
Садовий будинок за будівельним паспортом
У новій редакції викладено перелік об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта. Це стосується індивідуальних, садових та дачних житлових будинків, висотою не більше двох поверхів (включно з мансардою) та загальною площею до 500 кв. м. Також, на підставі будівельного паспорта, можуть зводитися допоміжні будівлі (сараї, гаражі, котельні тощо) та споруди (огорожі, ворота), що обслуговують основний будинок.
Важливо, що з переліку об’єктів, які будуються за спрощеною процедурою (на підставі паспорта), повністю виключено зблоковані та блоковані житлові будинки. Це означає, що будівництво таунхаусів, дуплексів та багатоквартирних будинків з окремими виходами на земельну ділянку відбуватиметься виключно за наявності містобудівних умов та обмежень. Такі зміни мають запобігти зведенню “багатоповерхівок” замість городів за полегшеною схемою.
Садовий будинок за схемою намірів
Постанова № 305 також запроваджує спеціальну норму для спрощених процедур під час воєнного стану. На період воєнного стану в Україні та протягом року після його завершення дозволяється зводити індивідуальні (садибні), садові та дачні будинки висотою до двох поверхів (без урахування мансарди) та площею до 200 кв. м без отримання будівельного паспорта. Це спрощення стосується також будівництва допоміжних будівель, споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки, але не поширюється на зблоковані житлові будинки.
Перед початком будівництва замовник повинен звернутися до сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника. Після укладення договору фахівець розробить схему намірів забудови земельної ділянки та завантажить її до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. На сьогодні значна частина типових проєктів енергоефективних будинків має площу до 250 кв. м, тому таке будівництво індивідуального будинку тепер вимагатиме складнішої процедури та отримання будівельного паспорта.
Цифрова схема намірів забудови
У Порядку ведення ЄДЕССБ з’явиться новий пункт 88-2, який діятиме протягом дії воєнного стану. Електронний документ, створений сертифікованим архітектором або інженером-проєктувальником, завантажується через електронний кабінет та засвідчується кваліфікованим електронним підписом (КЕП). На практиці це має зменшити кількість самостійних проєктів від власників ділянок, які раніше призводили до численних порушень норм щодо відступів від меж та ліній забудови.
Схема намірів в Е-системі – це комплексний документ, який містить дані про місце розташування, фасади, плани поверхів, інженерні мережі, а також позначку про те, що об’єкт не є пам’яткою історії чи культури або об’єктом підвищеної небезпеки.
Захист культурної спадщини
Нові правила вводять обмеження щодо забудови в історичних зонах. Відтепер забудова на підставі схеми намірів заборонена в межах історичних населених пунктів, якщо для них не затверджено відповідну науково-проєктну документацію. Також не дозволяється будівництво за спрощеною схемою в зонах охорони пам’яток та буферних зонах. Ця норма покликана унеможливити забудову історичних центрів міст під виглядом реконструкції садового будинку.
Державний контроль та практика приписів
Уряд запровадив автоматизований механізм відповідальності для фахівців. У разі виявлення державним архітектурно-будівельним контролем порушень норм та видання архітектору або проєктувальнику двох приписів про їх усунення, система автоматично заблокує такому спеціалісту можливість створювати нові схеми. Це означає, що фахівець не зможе працювати до моменту виправлення порушень або оскарження приписів. Такий механізм відповідальності фахівців може суттєво вплинути на вартість послуг професійних учасників ринку, оскільки вони будуть враховувати власні ризики у ціноутворенні.
За задумом уряду, постанова має закрити лазівки для хаотичної забудови під виглядом індивідуального житла та розмежувати справжнє приватне будівництво від масштабних житлових проєктів. Власники приватних будинків зможуть бути спокійні, що за їхнім парканом не з’явиться п’ятиповерховий багатоквартирний будинок чи готель. Девелоперам, які раніше користувалися спрощеними процедурами для будівництва котеджних комплексів, варто підготуватися до переходу до повноцінної містобудівної процедури. Для приватних забудовників нові правила означають більш цифровізований та впорядкований процес будівництва, який, однак, передбачає обов’язкове залучення сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника.