Як податкова виявляє неофіційну оренду квартир
Українці, котрі здають житло в оренду без офіційного оформлення, у 2026 році наражаються на значно більші ризики, аніж раніше. Податкова служба відслідковує такі прибутки кількома способами. Тим часом орендний ринок і так б’є по кишені: на заході країни винаймання квартири для ВПО стало дорожчим, ніж оплата за державною програмою єОселя. На тлі зростання цін приховувати доходи від здачі нерухомості стає ще ризикованіше – фіскальна служба посилила нагляд за неофіційними орендодавцями.
Оренда житла Фото: Getty Images
Про це у коментарі РБК-Україна повідомив керуючий партнер АО “Юридична компанія “WINNER”, адвокат Ігор Ясько. За його словами, найпоширеніші способи виявлення тіньової оренди – це банківські операції, регулярні перекази, цифрові сліди на онлайн-платформах, скарги від третіх осіб та співставлення побутових ознак фактичного проживання.
“У 2026 році принцип “ніхто не знає” вже не працює. Достатньо регулярних платежів, листування, платіжних слідів або звернення сусідів, щоб податкова розпочала перевірку”, – зазначив Ігор Ясько, керуючий партнер юридичної компанії “WINNER”.
Окремо податкова отримує відомості через звернення орендарів, сусідів та інших зацікавлених осіб, які подають скарги через електронні сервіси ДПС. Сама скарга ще не означає накладення штрафу, але часто слугує поштовхом до перевірки та збору доказів.
Якщо податкова встановить, що дохід від здачі житла не декларувався, орендодавцю можуть загрожувати такі наслідки:
- донарахування 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору;
- штраф у розмірі 25% від суми недоплати;
- штраф 50% при повторному порушенні, додатково пеня та адміністративні стягнення;
- кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податків при значних сумах та систематичних порушеннях.
Як легалізувати оренду без зайвих витрат
Юрист виділяє три основні моделі легалізації доходів. Перша – офіційне оформлення оренди як фізична особа. Друга – реєстрація ФОП на спрощеній системі оподаткування. Третя – спеціальний режим для платформ, якщо він підходить конкретній моделі здачі житла.
Якщо дохід стабільний, а квартира здається регулярно, часто доцільно розглянути ФОП-модель. Якщо ж оренда нерегулярна та без сервісної складової, простішим варіантом може бути офіційне оформлення оренди як фізичної особи. Головне правило 2026 року, за словами експерта, просте: легалізація має обходитися дешевше, ніж ризик штрафів, донарахувань та конфліктів з ДПС.
Наразі власники житла, які здають його офіційно, сплачують 18% ПДФО та 5% військового збору – загалом 23%. Податок необхідно сплатити протягом 40 днів після закінчення звітного кварталу.
Дорожчає оренда і для українців за кордоном
Питання легалізації прибутків від оренди актуальне не лише для власників квартир в Україні – самі орендарі за кордоном також стикаються з непростими умовами та формальностями. Раніше “Інформатор” повідомляв, що оренда житла у Німеччині вимагає особливої уваги до договору, зокрема до документа, що фіксує стан квартири при передачі, аби уникнути проблем із поверненням застави.
Також ми писали, що оренда житла в Польщі має свої особливості щодо цін, умов та оформлення угод, і українцям варто бути уважними та послідовними у цих питаннях, аби не потрапити на невигідні умови.