Польща будує житло, ніби населення країни невпинно зростатиме, попри демографічну статистику, яка вказує на протилежне. За прогнозами, у 2026-2030 роках девелопери можуть звести понад 1 мільйон квартир, розрахованих на 2-2,5 мільйона нових мешканців. Водночас, за цей же період, населення Польщі може скоротитися більш ніж на 650 тисяч осіб — це приблизно стільки ж, скільки зараз мешкає у Познані.
Демографічна яма замість зростання попиту
Населення Польщі налічує близько 37,3 мільйона осіб, до яких додається ще 961 тисяча українців. Однак кількість людей стрімко скорочується: з 2020 по 2025 рік країна вже втратила 893,7 тисячі мешканців, а до 2050 року може недорахуватися 20% населення.
Народжуваність падає: якщо у 1980-х роках народжувалося понад 700 тисяч дітей на рік, то зараз — близько 250 тисяч. За песимістичним сценарієм, цей показник може впасти нижче 100 тисяч.
Додатковий тиск на ринок створює інша демографічна тенденція: у 2025 році в Польщі померло близько 406 тисяч осіб. Це майже втричі більше за річний обсяг девелоперського будівництва (близько 134 тисячі квартир).
Навіть за обережної оцінки, що лише 20-30% смертей вивільняють житло, на вторинний ринок щороку може виходити 80-120 тисяч квартир. Це означає, що доступ до житла покупцям дедалі частіше визначатиме не іпотека, а спадок.
Роль українців у підтримці попиту
Саме міграція з України роками маскувала масштаби демографічної кризи для ринку нерухомості. Без цього чинника відділи продажу квартир значно швидше відчули б спад попиту.
Але сьогодні, на тлі праворадикальних закликів, міграційний чинник слабшає.
Це ключова вразливість польського будівельного сектору: попит останніх років значною мірою тримався не на органічному зростанні населення Польщі, а на присутності українських орендарів та покупців.
Якщо цей чинник продовжить слабшати через повернення частини українців додому або їхній виїзд до інших країн, зміну міграційної політики чи посилення антиукраїнської риторики з боку урядовців, ринок може втратити ще одну опору саме тоді, коли власна демографія Польщі вже не здатна забезпечити пропозицію нерухомості.
Що це означає для девелоперів
Експерти сходяться на думці, що будувати «як раніше» далі не можна. Питання вже не в тому, «скільки квартир побудувати», а «для кого, де і в якому стандарті».
Найбільшим викликом найближчих десятиліть може стати не пошук покупця, а те, що робити з мільйонами вже існуючих квартир і за скільки їх можна буде продати.
Поки що девелопери продовжують будувати в темпі, розрахованому на оптимістичні прогнози попиту. Але цей попит тримається на двох речах, які забудовники не контролюють: демографії, що швидко погіршується, і міграції, яка може розвернутися в інший бік.
