Для міжнародного девелопера війна змінює логіку інвестиційних рішень: чекати, виходити з ринку чи залишатися й інвестувати далі. Bosphorus Development обрала третій варіант.
Турецька компанія прийшла в Україну напередодні повномасштабної війни. Після 2022 року вона продовжила інвестувати та разом із девелоперською компанією РІЕЛ відновила будівництво ЖК Maxima Residence на Печерську. Компанія розглядає свою присутність в Україні ширше за окремий проєкт: привносить міжнародний досвід, сучасні стандарти девелопменту, підходи до якості та довгострокове бачення інвестицій.
Її засновник і голова наглядової ради Мехмет В. Сачаклиоглу – представник третього покоління родини, яка працює у сфері будівництва та нерухомості з 1970 року. За цей час сімейний бізнес реалізував у Туреччині понад 100 проєктів загальною площею понад 5 млн кв. м.
Чому Bosphorus Development продовжує бачити потенціал в Україні та як війна змінила уявлення про цінність нерухомості, Forbes BrandVoice поговорив із Мехметом В. Сачаклиоглу, засновником і головою наглядової ради Bosphorus Development.
Мехмет В. Сачаклиоглу, засновник і голова наглядової ради Bosphorus Development.
Що змінила війна на ринку нерухомості
Війна змінила не тільки ціну, собівартість чи темпи будівництва. Вона змінила саме уявлення про цінність житла. За останні роки український покупець став раціональнішим, а до вартості квадратного метра додалися нові вимоги до безпеки, енергонезалежності, інженерії та якості середовища.
За словами засновника Bosphorus Development, покупець сьогодні оцінює квартиру, девелопера, строки здачі, безпеку, юридичну прозорість та майбутню ліквідність.
«Український покупець став обережнішим, але я б не назвав його менш готовим інвестувати. Він став мудрішим у своєму виборі», – продовжує Мехмет В. Сачаклиоглу.
Змінилася й мотивація купівлі. Квартира може бути житлом для родини, способом зберегти капітал або інвестицією в орендний дохід чи майбутній продаж. Помітнішою стала ще одна категорія покупців – ті, хто переводить частину заощаджень у зрозумілий матеріальний актив.
«Сьогодні квартира – це відповідь на важливе питання: «На що ти можеш опиратися завтра?». Нерухомість для українця дедалі більше стає тихою формою впевненості у майбутньому», – резюмує Мехмет В. Сачаклиоглу.
Чому квадратний метр в Україні не дешевшає
За останні роки собівартість житла в Україні зросла, бо саме будівництво стало складнішим, продовжує Мехмет В. Сачаклиоглу. До звичних витрат додалися енергонезалежність і безпека, імпортне обладнання, складніша логістика, дефіцит кадрів та дорожче фінансування. У Києві ці фактори особливо відчутні.
Значення має і час. Якщо через нестачу людей або перебої з постачанням проєкт будується довше, дорожчає робота і зростає вартість капіталу.
Окреме питання – земля. У Києві важлива не лише її вартість, а й містобудівний потенціал: що, в яких масштабах і з якою інфраструктурою можна на ній створити. У ціну проєкту також закладаються дороги, мережі, благоустрій, паркінг, громадські та соціальні простори. Тому Bosphorus Development оцінює ділянку передусім за тим, який проєкт на ній можна створити і наскільки ефективною буде ця інвестиція.
Ще один фактор, який найбільш суттєво впливає на економіку квадратного метра, – воєнний ризик. Він підвищує вартість багатьох складових проєкту.
Мехмет В. Сачаклиоглу,
засновник і голова наглядової ради Bosphorus Development.
Я б сказав, що після війни ми побачимо не стільки дешевший квадратний метр, скільки інший квадратний метр – безпечніший, технологічніший та енергоефективніший. Тому очікування не завжди є найкращою стратегією: у нерухомості важливо вчасно побачити потенціал активу – ще до того, як його майбутня цінність буде повністю закладена в ціну.
Що стоїть за квадратними метрами
У житловому сегменті Bosphorus Development бачить найбільший потенціал у функціональних квартирах у сильних міських локаціях – із продуманими плануваннями, комфортним середовищем і можливістю адаптувати простір під різні потреби. Такі об’єкти мають зрозумілий попит і сьогодні, і в перспективі.
Окремий напрям – комерційна нерухомість у складі якісних житлових комплексів. Магазини, ресторани, медичні та освітні сервіси можуть бути цікавими для інвестора там, де вже сформований стабільний потік мешканців. Попит на такі площі в українських житлових комплексах також зростає, каже Мехмет В. Сачаклиоглу.
Також війна змінила порядок оцінки інвестицій. На першому місці для інвестора сьогодні – довіра до активу. Він оцінює репутацію девелопера, реалізовані проєкти, фінансову стійкість і здатність виконувати зобов’язання в кризових умовах. Далі – локація та її потенціал на горизонті 5–10 років.
«Інвестор уже не готовий брати високий ризик лише заради обіцянки високої дохідності. Йому потрібен актив, здатний зберігати цінність за різних сценаріїв, – продовжує засновник Bosphorus Development. – Зрештою, сьогодні інвестують не стільки в те, що здається найдешевшим зараз, скільки в те, що матиме сенс завтра – навіть якщо це «завтра» ще важко уявити».
Візуалізація ЖК Maxima Residence.
Чому Bosphorus Development залишається в Україні
Якщо ринок залишається складним і ризиковим, закономірне питання: чому інвестор продовжує працювати в Україні.
«Після початку повномасштабної війни ми не зупинили інвестиції в Україну. Ми продовжили працювати й відновили будівництво нашого спільного проєкту з РІЕЛ – ЖК Maxima Residence у Києві. Для нас це питання довгострокової віри в український ринок», – підкреслює Мехмет В. Сачаклиоглу.
Цей підхід Bosphorus Development і реалізує у ЖК Maxima Residence. У комплексі передбачені дахова котельня, резервні рішення для освітлення місць загального користування, надійне водопостачання та сучасна система ліфтів. Безпеку забезпечують контроль доступу, відеоспостереження. Для компанії це базові елементи сучасного житлового середовища.
Водночас покупець платить і за те, як простір працює щодня. У ЖК Maxima Residence заплановані дитячі простори для різних вікових груп, багатофункціональні лаундж-зони, тераси та панорамні види – для приватності, спілкування та відпочинку.
Що має статися, щоб міжнародний капітал пішов в Україну
Міжнародний інвестор уже готовий рахувати воєнний, валютний та операційний ризики. Ключове питання – наскільки зрозумілими будуть правила гри: захист капіталу, можливість вільно розпоряджатися коштами та прогнозувати вихід з інвестиції.
«Я б сказав, що міжнародний капітал сьогодні вже готовий приймати сам факт ризику. Значно складніше приймаються ті ризики, які неможливо виміряти: за якими правилами працюватиме актив завтра, наскільки прозорим буде вихід з інвестиції та чи зможе капітал вільно повернутися додому», – продовжує засновник і голова наглядової ради Bosphorus Development.
Першими інвестора можуть зацікавити якісні житлові проєкти в Києві, офісні центри, торговельні центри та готелі, каже Мехмет В. Сачаклиоглу. При цьому інвестор оцінюватиме не лише ціну входу сьогодні, а й ціну очікування – скільки може коштувати відкладене рішення, якщо ринок почне відновлюватися швидше за прогноз.
Мехмет В. Сачаклиоглу,
засновник і голова наглядової ради Bosphorus Development.
Для Bosphorus Development важливо дивитися на інвестиції ширше, ніж у межах одного економічного циклу. Ми не приходимо на ринок заради короткострокової можливості. Якщо приймаємо рішення інвестувати, то розраховуємо на довгу присутність і хочемо створювати проєкти, які зберігатимуть свою цінність і через багато років.
Це підтверджують і плани компанії в Україні. Крім ЖК Maxima Residence, ще три проєкти перебувають на різних стадіях: від концепції до підготовки дозвільної документації. Загалом Bosphorus Development розглядає портфель із 5–6 проєктів у житловій, торговельно-діловій та готельній нерухомості, а також бізнес-центрах. Окремо компанія вивчає можливості в сонячній та вітровій енергетиці.
У цьому й полягає ставка Bosphorus Development: бути в Україні сьогодні, щоб розвивати її разом із ринком завтра.
Довідка
ТОВ «БУДГРУППРОЕКТІНВЕСТ-7» (код ЄДРПОУ 42642012) володіє земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:82:078:0042 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу №878 від 28.08.2023 р. Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013210801864 від 11 серпня 2021 року виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.
Генеральний підрядник – ТОВ «ІНВЕСТРЕМБУД» (код ЄДРПОУ 40259121), електронна ліцензія EL01:8020-2907-8216-9062 від 24 квітня 2019 року.
Ідентифікатор об’єкта в ЄДЕССБ: 01.3053365.5042770.20231212.04.0000.20
Клас енергоефективності: С