Правовий режим виселення орендаря достроково залежить від того, чи здійснюється воно в позасудовому (добровільному) або судовому (примусовому) порядку. Сам по собі факт наявності права власності не дає орендодавцю можливості самоправно виселити мешканця без дотримання визначеного законом порядку. Про це розповіла адвокатка, керівниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.
Добровільний порядок (позасудовий)
“Дострокове припинення договору за згодою сторін можливе у будь-який момент. Якщо орендар погоджується звільнити приміщення, сторони підписують угоду про розірвання договору та акт приймання-передачі майна. Також договір може передбачати односторонню відмову орендодавця або орендаря (наприклад, із письмовим попередженням за 30 днів або 2 місяці, згідно зі ст. 825 ЦК України). Якщо такий пункт є і процедури дотримано, орендар зобов’язаний виселитися”, – каже Діна Дрижакова.
Судовий порядок (примусове виселення)
Якщо орендар відмовляється виїжджати добровільно, виселити його можна виключно за рішенням суду. Закон (ст. 783, ст. 825 ЦК України) передбачає підстави для дострокового розірвання договору оренди житла на вимогу орендодавця:
- Систематична несплата: невнесення плати за житло 6 і більше місяців (якщо договір укладено на строк від 1 року) або більше 2 разів поспіль (при короткостроковій оренді до 1 року).
- Псування майна: руйнування або пошкодження житла орендарем чи іншими особами, за дій яких він відповідає.
- Використання не за призначенням: використання житла для виробничих чи комерційних потреб, під офіс чи суборенду без згоди власника.
- Порушення прав сусідів: систематичне порушення правил співжиття (шум, затоплення), що унеможливлює спільне проживання.
- Потреби власника: необхідність використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім’ї (із обов’язковим попередженням орендаря не пізніше ніж за 2 місяці).
Важливі застереження та заборона самоуправства
Власник житла не має права:
- Замінювати замки у дверях за відсутності орендаря.
- Примусово викидати речі орендаря на вулицю.
- Відключати комунікації (світло, воду, газ) з метою змусити орендаря виїхати.
“Такі дії орендодавця кваліфікуються як самоуправство (ст. 186 КК України або ст. 186-1 КУпАП) або самоуправне самовілля, що дає орендарю право звернутися до поліції або подати позов про усунення перешкод у користуванні житлом”, – пояснює Діна Дрижакова.
Процедура примусового виселення
- Направлення орендарю письмової вимоги (претензії) про усунення порушень або дострокове розірвання договору та звільнення житла.
- Подання позовної заяви до суду про розірвання договору оренди та виселення.
- Отримання рішення суду, яке набрало законної сили, та виконавчого листа.
- Звернення до Державної виконавчої служби або приватного виконавця для проведення процедури примусового виселення.