Законопроєкт №12377 пропонує сучасну концепцію житлової політики: розвиток соціального й орендного житла, житлових програм, прозорих реєстрів та нову роль держави
Прийняття Верховною Радою в другому читанні законопроєкту №12377, безсумнівно, є однією з найбільш значущих реформ у сфері житлового права за всю історію незалежної України. По суті, держава намагається повністю відійти від радянської моделі житлових відносин, яка формально існувала протягом десятиліть, проте вже давно не відповідала поточним соціальним і економічним реаліям. Про це Інформатору повідомила юристка практики нерухомості та будівництва ЮК «Приходько та партнери» Тетяна Тернавська.
Потреба в подібних змінах є цілком обґрунтованою. Житловий кодекс від 1983 року не брав до уваги ані ринкової економіки, ані масової приватної власності, ані внутрішньої міграції населення, ані викликів, спровокованих війною. Законопроєкт №12377 презентує сучасну ідею житлової політики: розширення соціального та орендного житла, житлових ініціатив, відкритих реєстрів та нову місію держави — не як управителя житлом, а як регулятора та гаранта основних житлових стандартів. Разом з тим, сама концепція реформування не виключає юридичних ризиків, які вона за собою передбачає.
Досить чутливим залишається питання безоплатної передачі у власність державного та муніципального житла. Саме цей спосіб впродовж багатьох років був основним методом отримання житла у власність для великої кількості громадян. Хоча законопроєкт не відміняє приватизацію миттєво, він по суті створює юридичні передумови для поступової відмови від даної моделі. Після закінчення військового стану та перехідного періоду умови можуть суттєво змінитися, навіть до повного припинення безоплатної приватизації.
“Фактичний результат такого підходу очевидний: громадяни, котрі тривалий час мешкають у неприватизованому житлі, отримують обмежену в часі можливість реалізувати своє право. Будь-які проблеми з документацією, кількістю членів сім’ї, реєстрацією або статусом житла в майбутньому можуть призвести до втрати можливості приватизувати. В результаті ризик правової невизначеності фактично перекладається з держави на громадян, що неминуче спровокує збільшення кількості судових розглядів. Серед можливих позитивних результатів реформи можливо відмітити формування цілісної та більш логічної житлової політики, розвиток ринку оренди та соціального житла, відмову від застарілих та корупційних механізмів, а також поступову інтеграцію європейських вимог у житлове право”, – зазначила Тернавська.
У той же час існують і вагомі загрози: правова неясність для мешканців неприватизованих квартир, зростання соціальної напруженості, особливо серед незахищених верств населення, вірогідний стрибок судових позовів щодо права використання та власності, а також небезпека того, що держава швидше відмовиться від минулих зобов’язань, ніж впровадить дієві альтернативні способи забезпечення житлом.
“Підсумовуючи, законопроєкт №12377 не є ані однозначно позитивним, ані однозначно негативним рішенням. Це стратегічна зміна системи житлових відносин. Він може послужити підґрунтям сучасної житлової політики, проте разом з тим несе загрозу серйозних соціально-правових протиріч, якщо його практичне втілення не буде зваженим та послідовним. У частині приватизації позиція держави виглядає досить зрозумілою: право ще формально існує, проте часу на його реалізацію стає все менше. З цієї причини найближчі роки будуть вирішальними як для громадян, так і для органів місцевого самоврядування та юристів, котрі працюють у сфері житлового права”, – додала Тернавська.
Верховна Рада України прийняла Закон про основні засади житлової політики
13 січня 2026 року Верховна Рада України ухвалила в другому читанні та в цілому проєкт Закону про основні засади житлової політики, реєстр. №12377. Згідно з законом:
- встановлюються ключові правові, економічні та організаційні основи житлової політики; засади, пріоритети та цілі держави у сфері житлових відносин; вимоги до споживчих характеристик житла; механізми державної підтримки для зведення, придбання та оренди житла; порядок формування та застосування державного, комунального та приватного житлових фондів; повноваження органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері житлової політики;
- визначаються основні поняття (житло, житлові фонди, доступне та соціальне житло, житло для тимчасового перебування, оператори доступного та соціального житла, револьверний фонд); методи реалізації права на житло; перелік осіб, які можуть скористатися державною допомогою; процедура надання соціального та службового житла; умови діяльності операторів доступного та соціального житла; правила управління, утримання та оновлення житлового фонду;
- впроваджуються Єдина інформаційно-аналітична житлова система; фінансово-кредитні інструменти підтримки зведення, придбання та оренди житла; револьверні фонди для фінансування житлових програм; засоби державно-приватного партнерства у житловому будівництві; інструменти комплексної реновації застарілого житлового фонду; нові підходи до стратегічного планування житлової політики (державна, регіональні та місцеві стратегії).
Окрім того, положення Закону визначають засади для формування житлової політики з урахуванням критеріїв та положень керівних документів Європейського Союзу та статті 47 Конституції України, а також формують сприятливе правове підґрунтя щодо залучення допомоги міжнародних організацій та донорів для формування житлових фондів. Законом визнано такими, що втратили дію Житловий кодекс України та Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”.