Попередні судові вердикти були анульовані, колаж: Інформатор
Вищий Суд анулював рішення судів попередніх інстанцій, які відхилили позов покупця квартири щодо визнання майнових прав на об’єкт будівництва житлово-будівельного кооперативу в Івано-Франківську. Судові інстанції визнали договір недійсним, оскільки, на їхню думку, були відсутні докази сплати коштів. Матеріали справи повернено на повторний розгляд до суду першої інстанції.
У травні 2022 року громадянин уклав з ОК “ЖБК “Спілка забудівників 28” угоду про цільовий внесок із метою будівництва та подальшого отримання у власність однокімнатної квартири площею 49,4 кв. м, розташованої на третьому поверсі. Позивач здійснив повну оплату внеску – 1 079 785 грн – готівкою в день підписання договору, отримавши від кооперативу підтверджуючий документ (квитанцію до прибуткового касового ордера) з відбитком печатки підприємства. Деталі цієї справи відображені в постанові Єдиного державного реєстру судових рішень. Кооператив не виконав зобов’язання щодо передачі квартири, порушивши встановлений договором термін введення об’єкта в експлуатацію – IV квартал 2023 року.
ВС ухвалив рішення. Фото: pinterest.com
Чоловік подав позовну заяву про визнання майнових прав на об’єкт, у який він інвестував. Кооператив надав аудиторський звіт, згідно з яким у бухгалтерському обліку за перевірений період не було зареєстровано жодних касових операцій з позивачем. Судові інстанції першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, посилаючись саме на відсутність відповідних записів у обліку кооперативу.
“Надавши позивачу таку квитанцію, відповідач створив припущення щодо вчинення позивачем певних дій, спрямованих на виконання умов договору, укладеного між сторонами, спростувати яке за фактичних обставин цієї справи повинен відповідач”, – зазначено у рішенні Верховного Суду.
Що з’ясувала колегія суддів
Верховний Суд сформулював низку ключових юридичних позицій, на яких ґрунтується постанова від 24 червня 2026 року:
- Квитанція до прибуткового касового ордера з печаткою підприємства є первинним документом, що підтверджує факт отримання грошових коштів. Відсутність підпису касира не робить цей документ недійсним: пункт 25 Положення НБУ про ведення касових операцій дозволяє підписання ордера головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником.
- Перевищення ліміту готівкових розрахунків може свідчити про порушення касової дисципліни самим кооперативом, але не скасовує факту отримання коштів.
- Аудиторський звіт щодо відсутності в кооперативному обліку певної операції не є первинним бухгалтерським документом і сам по собі не може спростовувати фактичний рух активів.
- Судові інстанції не дослідили обставини ведення будівництва будинку та отримання квартир іншими членами кооперативу – ці факти безпосередньо стосуються реальності господарської діяльності відповідача.
- Кооператив надав позивачу згоду на переуступку права членства за договором – ця дія також свідчить про визнання ним договірних зобов’язань.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду (головуючий Є. В. Синельников, судді О. М. Осіян, Н. Ю. Сакара, В. В. Сердюк, Ю. В. Черняк) дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій застосували формалістичний підхід та не вирішили спір по суті. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій визнано необґрунтованими. Рішення Івано-Франківського міського суду від 30 вересня 2025 року та постанова Івано-Франківського апеляційного суду від 14 січня 2026 року скасовані, а справу направлено на новий розгляд.
Як забезпечуються права інвесторів у новобудови
Верховний Суд наголосив: інвестор, який повністю виконав умови фінансування, набуває майнові права на об’єкт – так зване “право очікування”. Це обмежене речове право, яке підтверджує правоможність власника отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації. Суди зобов’язані оцінювати фактичний рух коштів, а не обмежуватися перевіркою формальних ознак документів.
Під час повторного розгляду суду першої інстанції необхідно буде дослідити стан будівництва будинку, всі обставини оплати в їх сукупності та надати правову оцінку всім наданим доказам – включно зі свідченнями свідків та поведінкою кооперативу після укладення договору.
Ризики інвестування в житло через кооперативи
Права інвесторів у будівництво за допомогою кооперативних схем залишаються незахищеними на законодавчому рівні: навіть наявність судового рішення щодо будинку може перешкодити його введенню в експлуатацію та реєстрації права власності. Щодо ситуації, коли інвестори стають заручниками судових рішень стосовно цілих житлових комплексів, “Інформатор” уже повідомляв, наводячи приклад справи з Києва. Сам закон сформульовано таким чином, що він не надає інвесторам гарантій прав та можливостей впливати на цю ситуацію, – зазначено в згаданому матеріалі.
Підтвердити право власності на нерухоме майно можна через архіви БТІ або шляхом звернення до суду – Міністерство юстиції детально роз’яснило порядок дій для різних обставин. Реєстрація майна в Державному реєстрі прав забезпечує правову визначеність при здійсненні угод купівлі-продажу, дарування або успадкування: без реєстрації неможливо легально продавати, здавати в оренду або передавати нерухомість у спадок. Детально про те, як відновити право власності на житло через суд або архіви, “Інформатор” розповідав в окремому матеріалі.