За даними Держгеокадастру, середня вартість землі за укладеними угодами становила близько 75 тис. грн, що за поточним курсом менше ніж $1 700. Для порівняння, у 2021 році, на момент відкриття ринку, гектар коштував у середньому 36,5 тис. грн, або $1 350.
Виходячи з цих даних, з моменту відкриття ринку ціна зросла на 105% у гривневому еквіваленті, а щорічно вона зростала приблизно на 15,5%. У доларах зростання становить орієнтовно 26% за весь період і приблизно 4,7% за рік.
Для детальнішого аналізу вартості сільгоспділянок, було проаналізовано звітність компаній, які займаються торгівлею землею. Ці компанії можуть як купувати паї в інтересах своїх клієнтів, так і продавати їх.
Компанія Zeminvest оцінила зміну вартості землі з 2021 року до нинішнього часу у 15 областях. За її даними, лише у двох областях зростання ціни виявилося нижчим, ніж за середніми показниками Держстату: на Одещині ділянки подорожчали на 89%, на Тернопільщині — на 95%. Натомість у Дніпропетровській області земля зросла в ціні на 273%, а в Черкаській — на 322%. Також у низці областей подорожчання становило близько 200%.
Візьмемо для аналізу ділянку в Полтавській області. Припустимо, у 2021 році ви купили її за 45 тис. грн, або близько $1 665. Наразі, за оцінками Zeminvest, ціна землі в області становить 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або $3 013. Таким чином, з моменту відкриття ринку землі вартість ділянки подорожчала на 200% у гривні, або на 81% у доларах. Якщо рахувати щорічне зростання вартості землі, то у гривні це буде 24,6%, а в доларах — 12,7% на рік. Це суттєво вище за дохідність ОВДП.
Компанія «Твоє Коло» надала редакції звітність про операції з купівлі і подальшого продажу ділянок, тобто випадки, коли інвестор придбав землю, тримав її у власності, а потім продав. За даними компанії, середня річна дохідність за повністю закритими угодами у 2026 році становить 42% у гривні та 36% у доларах. Варто зазначити, що ці показники враховують отримання орендної плати та витрати на операції з землею, тому їх можна вважати «чистими».
Розглянемо конкретний кейс. Інвестор придбав ділянку в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила близько 1,5 гектара. Ціна купівлі одного гектара на той час була 99,8 тис. грн, або $2 729. У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку за 235,4 тис. грн за гектар, або $5 539. Крім цього, за час володіння землею він отримав дохід від оренди — 22 217 грн ($523). Після врахування всіх витрат прибуток інвестора становить 144,6 тис. грн ($2 741), що дорівнює 83,5% у гривні. Річна дохідність у цьому випадку становить 37,34% у гривні та 26% у доларах. Якщо порівнювати дохідність з ОВДП, то вона приблизно втричі випереджатиме гривневі папери і у понад 8 разів — доларові.
Варто уточнити, що ці показники не можна назвати середніми на ринку. Землі, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай дорожчають швидше завдяки врахуванню якості ґрунтів, розташування ділянки, конкуренції між орендарями тощо. Також компанії намагаються об’єднувати ділянки окремих інвесторів для продажу більших пакетів агрокомпаніям, що дозволяє отримати вищу ціну.
Парадокс українського ринку землі
Парадокс українського ринку землі полягає в тому, що офіційно гектар коштує менш як $2 тис., але знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно. Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто показує лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та дохідність можуть бути зовсім іншими. Саме тому інвестору варто дивитися не лише на офіційні цифри, а й на практику реальних угод та економіку конкретної ділянки.