“`html
Інвестори все частіше звертають увагу на сегмент індустріальної та логістичної нерухомості. Зростання сфери e-commerce, розвиток ритейлу та виробництва стимулюють попит на сучасні складські комплекси. Ці об’єкти трансформуються з простих технічних приміщень у повноцінну бізнес-інфраструктуру, що передбачає продуману архітектуру, сервіси для користувачів, технологічні рішення та професійне управління.
Ключовою перевагою такого типу нерухомості є прогнозований грошовий потік. Довгострокові договори оренди (3–10 років) з прив’язкою орендних ставок до долара, а також можливість делегування операційного управління професійним компаніям, роблять цей сегмент привабливим для інвестицій. Відзначається зростання капіталізації таких об’єктів: за даними Alterra Group, вартість квадратного метра в деяких випадках зросла з $750 до $950.
Згідно зі статистикою EXPANDIA, вакантність на складському ринку Києва у 2025 році знизилася до 3,5%, незважаючи на значне введення нових площ. Основними драйверами попиту залишаються ритейл та 3PL-оператори (компанії, що надають комплексні логістичні послуги), а також дистриб’ютори, для яких швидкість доставки є критично важливою.
Український ринок відчуває хронічний дефіцит сучасної інфраструктури. Значна частина існуючих промислових площ є застарілою і не відповідає вимогам сучасної логістики, тоді як нове будівництво не встигає за зростанням попиту. Це перетворює складську нерухомість на стабільний інвестиційний актив. Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group, підкреслює, що привабливість складської нерухомості полягає в її тісному зв’язку з операційним бізнесом: товарами, логістикою, довгостроковими контрактами та регулярним притоком коштів.
Чому логістична нерухомість стала окремим інвестиційним класом
Логістична нерухомість здобула статус надійного інвестиційного активу завдяки своїй фундаментальній ролі в операційній моделі будь-якого бізнесу, що оперує фізичними товарами. Склад є центральним елементом ланцюга постачання, через який проходять товарні запаси, організовується логістика та забезпечується безперебійність поставок.
Геннадій Гриненко,
комерційний директор Alterra Group
«Коли економіка зростає, склад наповнюється першим: спочатку товар потрапляє туди, а потім їде в магазин. Під час кризи склад звільняється останнім: спочатку закриваються магазини, потім офіси й лише після цього скорочуються складські запаси».
Геннадій Гриненко, комерційний директор Alterra Group
Важливим фактором є відповідність складських приміщень актуальним операційним потребам бізнесу. Резидентів цікавлять не лише самі площі, а й технічні характеристики: висота стель, допустиме навантаження на підлогу, стан інженерних систем, наявність докових воріт, рівень пожежної безпеки, зручність під’їздів для вантажного транспорту та близькість до ключових транспортних артерій. Саме ці параметри визначають ефективність складу як компонента сучасної логістичної системи.
Чому старі промзони не відповідають потребам сучасної логістики
Основною проблемою українського ринку є не стільки дефіцит площ, скільки брак якісної та функціональної складської інфраструктури. Існуючі промислові зони, які займають значні території, були розроблені в епоху іншої економічної моделі, орієнтованої на важку промисловість та тривале зберігання. Вони не пристосовані до сучасних логістичних процесів, зокрема до фулфілменту (зберігання, комплектація та відправлення замовлень) чи швидкого докового розвантаження.
Низькі стелі (4–6 метрів) обмежують можливості вертикального зберігання, застарілі інженерні мережі та невідповідність під’їздів сучасним вантажним автомобілям роблять адаптацію таких приміщень надзвичайно затратною. Тарас Фітьо, співзасновник MasloTOM, зазначає: «Склад радянського часу – це головний біль. А якщо приводити його до стану, якого потребує виробництво, то це ще й додаткові інвестиції».
Сучасні складські комплекси класу А відповідають високим технічним стандартам: висота стель від 10 метрів, промислова підлога з підвищеним навантаженням, сучасні докові ворота, ефективна теплоізоляція, системи пожежогасіння, просторі маневрові майданчики. Важливу роль відіграє розташування поблизу основних транспортних магістралей, що забезпечує швидкий рух товарів та масштабування операцій. Це зумовлює поступове зміщення складських потужностей за межі центральних промзон. Отже, цінність формується не самою площею, а об’єктом, що відповідає сучасним технічним вимогам і розташований у стратегічно вигідній логістичній точці.
Як електронна комерція змінила роль логістичної нерухомості
У сучасному конкурентному середовищі ритейлу логістична інфраструктура стає ключовим фактором успіху, поряд із сайтом, асортиментом та ціновою політикою. Компанії-гіганти, такі як Amazon, Alibaba, Allegro, еволюціонували від торгових майданчиків до потужних логістичних гравців, чиї основні активи – це фулфілмент-центри, сортувальні хаби, системи управління запасами та ефективні рішення для доставки «останньої милі».
Геннадій Гриненко наводить приклади: «Amazon побудував Fulfillment by Amazon – мережу центрів, де товари зберігаються, комплектуються, пакуються й відправляються клієнтам. Alibaba розвиває Cainiao – логістичну платформу, що об’єднує склади, перевізників, сортувальні центри й транскордонну доставку. Польський Allegro інвестує в One Fulfillment, надаючи продавцям можливість делегувати платформі зберігання, комплектацію й доставку замовлень. У всіх цих випадках логістика стала невід’ємною частиною продукту».
Обіцянка швидкої доставки (за день або в той самий день) вимагає наявності відповідної технічної інфраструктури: WMS-систем (Warehouse Management System), автоматизованих систем комплектації та сортування, ефективної обробки повернень та прямого доступу до споживачів у міських умовах. Склад перетворюється з місця пасивного зберігання товару на активний елемент торгівельного процесу. «Товар спочатку потрапляє на склад, а потім іде в магазин або до клієнта. Тому склад – це перша ланка в русі товару», – пояснює Гриненко.
Українські компанії також активно розвивають цей напрямок. «Нова пошта» розбудовує мережу автоматизованих логістичних хабів. Rozetka пропонує стороннім компаніям 3PL-сервіси, використовуючи свої складські потужності з інтеграцією WMS. Великі мережі, такі як АТБ, «Ашан», «Сільпо», інвестують у розподільчі центри, автоматизацію та локальну логістику.
Повномасштабна війна внесла корективи в структуру попиту: частково було знищено складську інфраструктуру, змінилися логістичні маршрути, відбулася релокація бізнесів, що призвело до зростання ролі західних і центральних регіонів України. Однак фундаментальна причина високого попиту залишається незмінною: бізнесу, що оперує фізичними товарами, необхідні якісні, технологічні та стратегічно розташовані складські площі.
За оцінками EXPANDIA, ритейл генерує понад 50% попиту на склади, а щорічне зростання попиту на приміщення класу А в Києві сягає 20–30% при низькому рівні вакантності. Це свідчить про структурний, а не ситуативний характер попиту, зумовлений зміною торгових моделей, розвитком доставки, автоматизацією процесів та зростаючою конкуренцією за швидкість обслуговування клієнтів.
Економіка складу
Економіка складської нерухомості суттєво відрізняється від сегментів житлової чи офісної нерухомості, перш за все, через специфіку користувача: ним виступає бізнес, для якого склад є критично важливим елементом операційної системи.
Зміна складського приміщення для такого резидента є надзвичайно дорогим і складним операційним процесом. «Міняти приміщення – це не квартиру здати і знов орендувати. Тут капітальні витрати супервисокі», – наголошує Геннадій Гриненко. Це зумовлює низьку ротацію орендарів: якщо склад ефективно інтегрований у виробничий чи логістичний процес компанії, орендарю часто вигідніше продовжити чинний договір, аніж переносити всю операційну діяльність.
Типові орендні договори в сучасному сегменті складської нерухомості укладаються на строк від трьох років. Для великих об’єктів, побудованих за принципом build-to-suit (будівництво під конкретного замовника), термін договорів може сягати десяти років. Це забезпечує власникам складських об’єктів передбачуваний грошовий потік, а резидентам – стабільність операційної бази.
Ще однією характерною рисою є валютна прив’язка орендних ставок. За даними Expandia / CBRE, станом на кінець 2025 року, прайм орендна ставка на найякісніші складські об’єкти в найкращих локаціях Києва становила $5,3 за квадратний метр на місяць (без урахування ПДВ та операційних витрат). На кінцеву ставку впливають такі фактори, як локація, технічні характеристики об’єкта, якість інфраструктури, рівень сервісу для орендарів та ефективність управління. Це дозволяє окремим сучасним комплексам встановлювати вищі орендні ставки. Наприклад, Alterra Group здає приміщення за ставкою від $7 за квадратний метр на місяць.
Геннадій Гриненко,
комерційний директор Alterra Group
«Орендна ставка жорстко прив’язана до долара по курсу на день оплати. Щорічна індексація, за його словами, становить 2–4%».
Хто працює в сучасних складах
Серед резидентів, що орендують приміщення від Alterra Group, представлені компанії з таких секторів, як товари повсякденного попиту, телекомунікації, мода, фармацевтика, медичний сектор, тютюнова промисловість, а також спортивні та дозвіллєві товари.
Для виробничих компаній важлива не лише площа, але й логічна організація виробничих та складських процесів. Руслан Третюк, власник компанії Trevent (виробник опалювального та вентиляційного обладнання), орендує два приміщення загальною площею 720 кв. м під виробництво та склад. Він розглядає можливість подальшого розширення, щоб уникнути майбутніх складнощів з пошуком додаткових площ.
Для низки бізнесів логістична нерухомість виконує не лише функцію зберігання. Компанія MasloTOM, виробник крафтових солодощів та горіхових паст, розмістила своє виробництво в логістичному центрі «PORT», збільшивши площі з 700 до 1500 кв. м. Тарас Фітьо з MasloTOM зазначає: «У нас є вимоги щодо поверхонь, підлоги, стін, витяжної вентиляції, відсутності хімічних виробництв поруч. Це великий комплекс критеріїв».
Адаптація готового приміщення під харчове виробництво потребувала значних додаткових інвестицій, включаючи прокладання каналізації, модернізацію електромереж та встановлення спеціалізованої інфраструктури. Це підкреслює, що якість складського об’єкта визначається не тільки його класом, а й гнучкістю адаптації до потреб конкретного бізнесу. Чим більше резидент інвестує у простір, тим вищою стає його лояльність до об’єкта та стабільнішою – орендна модель.
Коли склад стає якісною інвестицією
Інвестиційна привабливість складської нерухомості залежить від комплексної оцінки низки параметрів, а не лише від площі. Специфічні ризики сегменту включають: локацію, доступність транспортних розв’язок, технічні характеристики будівлі, юридичну структуру власності, стабільність орендарів, тривалість договорів, витрати на обслуговування, безпековий контекст та загальний стан економіки. Оцінка активу виходить за рамки ціни квадратного метра чи заявленої дохідності. Ключовим питанням є здатність об’єкта залишатися актуальним для бізнесу в довгостроковій перспективі: відповідати операційним процесам орендарів, забезпечувати зручну логістику та функціонувати під професійним управлінням.
Геннадій Гриненко,
комерційний директор Alterra Group
Alterra Group пропонує приватним інвесторам можливість вкладати кошти у складську нерухомість шляхом придбання приміщень з подальшим їхнім професійним управлінням. Компанія бере на себе пошук орендарів, адміністрування договорів, технічне обслуговування та операційний супровід, забезпечуючи інвестору стабільний пасивний дохід без необхідності займатися щоденною експлуатацією об’єкта.
Очікується, що наступним етапом розвитку сегменту стане подальша автоматизація та витіснення застарілих складських об’єктів. Чим складнішими стають процеси зберігання, комплектації та доставки, тим вищими будуть вимоги до якості складських приміщень. Водночас, міжнародні інституційні інвестори також виявляють зацікавленість до ринку логістичної нерухомості в Україні.
«Українським ринком цікавляться багато компаній і країн. Але гроші на будівництво прийдуть, коли ситуація стабілізується», – коментує комерційний директор Alterra Group.
Це створює певне «вікно можливостей», але не скасовує необхідності ретельного аналізу. Логістична нерухомість здатна генерувати передбачуваний дохід за умови правильного проєктування та розташування активу, забезпечення стабільного пулу орендарів та високого рівня професійного управління. Без цих складових, навіть найбільший об’єкт залишається просто приміщенням із високою капітальною вартістю, але без прихованого інвестиційного потенціалу.
“`