Земля у власність та ПІФ: яку дохідність може отримати інвестор
Після відкриття ринку сільськогосподарської землі влітку 2021 року популярність цього інструменту дедалі зростає.
Про те, яку дохідність можна отримати з цього активу, від чого залежить його ціна та на що варто звертати увагу, розповів під час свого виступу в рамках Invest Fest комерційний директор «Твоє Коло», професійний інвестор в нерухомість та експерт Audit of Sales — Єгор Лісничий.
Експерт одразу перейшов до динаміки вартості землі в різних регіонах України, зокрема до ціни за гектар у доларовому еквіваленті.
Лісничий зазначив, що найбільше на земельних інвестиціях заробили ті, хто зайшов на ринок одразу після його відкриття. Тоді вартість активів була нижчою, а орендна дохідність могла становити близько 7% річних від вкладеного капіталу.
Сьогодні ціна землі та вартість оренди вже зросли, однак, за словами експерта, можливості для заробітку все ще залишаються. Ринок активно розвивається, а попит на землю зберігається. Показовим є те, що окремі угоди вже укладаються за ціною близько $9 тис. за гектар.
Джерело: Твоє Коло
Окремо Лісничий зупинився на тому, від чого залежить ціна гектару. На його думку, головними показниками є:
- розмір масиву;
- ціна оренди;
- регіон;
- безпека;
- ґрунти;
- логістика;
- конкуренція.
Особливо експерт радить звертати увагу на термін дії договору оренди — дуже важливий показник, адже змінити щось за умови оренди ділянки, яка розрахована на 15+ років, можна буде за рік чи два до кінця дії цього договору.
Якщо ви все ж вирішили інвестувати в землю, то для цього у вас є два шляхи — земля у власність (пряме володіння земельною ділянкою) та пайовий інвестиційний фонд (REIT) — колективне інвестування через фінансовий інструмент.
Беручи до уваги землю у власність, то умови інвестування тут такі:
- поріг входу (6 тис. доларів — вартість однієї ділянки в 2 га);
- прогнозована капіталізація — до 20% річних в доларах. Але, як підкреслив Лісничий, є кейси більше, ніж ця цифра;
- рекомендований період інвестування: 3−6 років;
- середній дохід від оренди — 3−8% річних у гривні.
Як приклад стосовно землі у власність, то тут спікер навів дані «Твоє Коло»:
Джерело: Твоє Коло
Якщо ви вирішили інвестувати у землю, то тут інвестор радить звертати увагу на:
- обирайте регіон, де працюють не менше 3 агровласників;
- збирайте ділянки поруч або консолідуйтеся з іншими чи через управляючі компанії, які це пропонують;
- не погоджуйтеся на підписання оренди на новий термін або закріпіть умови перегляду ставок, адже оплата має бути за гектар;
- обирайте компанії з визначеною стратегією: кому вашу ділянку потім будуть продавати.
Якщо розглядати ПІФ, то тут ваші кошти консолідуються з іншими інвесторами та професійно управляються. Тобто, прибуток розподіляється пропорційно вкладеній сумі; інвестор отримує інвестиційний сертифікат, що підтверджує його частку в фонді. Згодом він може продати цей сертифікат і вийти з фонду, отримавши свій прибуток.
Також щодо ПІФ існує й реінвестиція, де інвестор отримує:
- сформований портфель земельних активів;
- диверсифікація за областями, орендарями і термінами оренди;
- професійне управління;
- прогнозовану дохідність у 15% річних в доларі.
Зазначається, що поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, де вартість кожного станом на кінець липня становить 1454,20 грн. Водночас ті, хто інвестував у цей інструмент два роки тому, сьогодні могли б отримати чималий прибуток у разі продажу.
Джерело: Твоє Коло
Тож, на що звертати увагу, коли обираєте ПІФ?
Лісничий виділив сім складових:
- Регламент: з’ясуйте, якими активами може заповнюватися фонд. Уважно вивчіть документацію та інвестиційну декларацію.
- Оцініть, які активи вже придбано на фонд. Аналізуйте поточний склад активів та їхню якість.
- Термін дії: максимальний прибуток інвестор отримує під час ліквідації фонду. Враховуйте власний інвестиційний горизонт.
- Історія виплати дивідендів. Перевірте регулярність та розмір виплат.
- Динаміка зростання вартості сертифікатів. Оцініть історичну прибутковість за тривалий період.
- Бізнес-репутація засновників фонду. Дослідіть досвід та професіоналізм команди.
- Відгуки поточних інвесторів. Знайдіть незалежні відгуки та оцінки інвесторів.
Що ж зрештою обрати — землю у власність чи фонд?
Спікер навів особливості кожного з варіантів.
Джерело: Твоє Коло
Лісничий радить звертати увагу на:
- реальні кейси продажу та ринкові ціни;
- параметри ділянки;
- конкуренцію, безпеку, великий масив;
- термін оренди під вашу стратегію.
Експерт радить обирати стратегію наперед: купувати під довгу оренду чи під консолідацію та швидкий перепродаж.
Наостанок інвестор наголосив на тому, що земля у власність найкраще підходить тим, кому важливий контроль і право власності, а ПІФ — для тих, кому важлива ліквідність та диверсифікація.