У вересні-жовтні на первинному ринку житла середня вартість квадратного метра у найбільш затребуваних новобудовах може зрости щонайменше на 3-5%. Це при тому, що ціна “квадрата” у столиці і так наближається до 1500 доларів.
Як повідомила “ФАКТАМ” комерційна директорка будівельної компанії Gazda Маріанна Бігунець, за прогнозом аналітиків компанії, найбільш прогнозованим таке підвищення буде у житлових комплексах зі ступенем готовності понад 50% і планованим введенням в експлуатацію до кінця 2026 року. Водночас девелопери можуть переглядати ціни й у проєктах на більш ранніх стадіях будівництва, якщо роботи ведуться без затримок, відповідно до заявленого графіка, а покупець бачить стабільну динаміку зведення об’єкта.
Як стверджує фахівчиня, додатковим фактором для перегляду цін стає зростання безпосередньої собівартості будівництва, зокрема через пошкодження виробничих підприємств і складської інфраструктури, ускладнення постачань і необхідність частково замінювати українські матеріали дорожчими аналогами. За оцінками аналітиків компанії, у західних регіонах лише за перші 8 місяців цього року собівартість будівництва одного квадратного метра вже зросла приблизно на 10%.
— Це не означає, що вартість житла для покупця автоматично збільшиться на те ж 10%: частину подорожчання девелопери можуть певний час компенсувати власним прибутком, структурою закупівель або вже сформованими запасами матеріалів. Однак подальше зростання витрат звужує можливості такого стримування, отже, все сильніше підштовхуватиме забудовників до перегляду вартості квадратного метра вже найближчим часом, — пояснила Маріанна Бігунець.
Окрема ситуація складатиметься у вже введених в експлуатацію ЖК і будинках, завершення яких заплановане безпосередньо на осінь. Через концентрацію так званого тактичного попиту, пов’язаного з наслідками війни, подорожчання окремих квартир у таких об’єктах може бути більш відчутним і досягти 7-10%.
— Восени покупець все частіше “купуватиме” певність і безпеку. Що ближчий будинок до завершення, що зрозуміліший термін заселення, то менше ризиків. Саме ця впевненість фактично стає вагомою частиною вартості квартири. Тому ринок може дорожчати нерівномірно: найбільша цінова динаміка концентруватиметься навколо готових і близьких до завершення житлових комплексів, — зазначила експертка.
За її прогнозом, у вересні-жовтні від 60% до 70% активних покупців насамперед цікавитимуть готові або максимально наближені до завершення квартири, а також житло з уже виконаним ремонтом. Водночас понад половину потенційних покупців принаймні розглядатимуть новобудови у відносно безпечних західних регіонах країни — передусім у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі.
При цьому додатковою перевагою придбання квартири з готовим ремонтом стає те, що вартість облаштування житла також зростає. На ринку вже спостерігається підвищений попит на побутову техніку та окремі групи оздоблювальних будматеріалів, а пошкодження виробничих і складських потужностей може додатково вплинути як на ціни, так і на терміни постачання.
— Для покупців, які вже фактично визначилися з необхідністю придбання житла, тривале відкладання рішення може означати не лише дорожчий квадратний метр, а й більші майбутні витрати на ремонт і комплектацію квартири, — акцентує Маріанна Бігунець.
За її словами, наразі не йдеться про втрату Києвом чи Одесою інвестиційної привабливості. Однак у найближчі 4-5 місяців для частини покупців, не прив’язаних до конкретного міста роботою чи бізнесом, фактор безпеки може тимчасово переважити традиційні аргументи великого міста. У цьому випадку західні області здатні акумулювати до третини активного міжрегіонального попиту на нове житло.
За її даними, у подібних за класом і якістю проєктах готове житло може коштувати на 20-30% дорожче за квартири в будинках, завершення яких очікується наприкінці року, і в окремих випадках на 50-60% дорожче за пропозиції на більш ранніх стадіях будівництва зі строком введення у 2027 році. На різницю впливатимуть не лише ступінь готовності, а й наявність ремонту, комплектація квартири, інженерне наповнення самого ЖК та його локація.
Попри вищу ціну, як вважає фахівчиня, для частини покупців таке придбання вирішуватиме одразу два завдання. Перше — чисто тактичне: отримати готове місце для проживання восени та взимку. Друге — перетворити вільні кошти на матеріальний актив, який згодом можна використовувати для власного проживання, передати дітям, продати або здавати в оренду.
Хто купуватиме готові квартири
За оцінками аналітиків компанії, близько 40% потенційних покупців готового житла становитимуть молоді сім’ї, переважно з дітьми. Найбільш затребуваними для цієї категорії можуть стати квартири площею від 48 до 65 м².
Ще близько 30% попиту можуть забезпечити громадяни віком 40-55 років, які продали попередню нерухомість або планують змінити регіон проживання на безпечніший.
До 10% покупок можуть здійснювати батьки або старші родичі для дітей та онуків віком 18-25 років, фактично розв’язуючи їхнє житлове питання. Решту попиту формуватимуть покупці, для яких нерухомість є способом диверсифікувати заощадження, створити майбутній орендний дохід або придбати ліквідне майно на тривалий період.
Що формуватиме ціни у 2027 році
Маріанна Бігунець також звернула увагу, що саме восени девелопери традиційно формують фінансові моделі та цінову стратегію на наступний рік. Однак за теперішніх умов точкою відліку для таких розрахунків стають безпекова ситуація, стан економічної невизначеності та безпосередній вплив війни на собівартість будівництва.
Тому, на думку експертки, у 2027 році визначальними для ціноутворення на первинному ринку житла будуть кілька взаємопов’язаних факторів: безпекова ситуація, вартість будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, забезпеченість проєктів кваліфікованими працівниками та ситуація на валютному ринку.
За її оцінками, під час формування фінансової стратегії на 2027 рік частина девелоперів може закладати потенційне збільшення собівартості будівництва на 15-20%, а в розрахунках використовувати умовний курс долара в межах 47-48 грн.
Однак кінцева ціна залежатиме від стадії будівництва, структури витрат, а також купівельної спроможності населення. Найпомітніше нові розрахунки можуть позначитися на проєктах, старт яких припаде на осінь 2026 року, а завершення — на 2028 рік.
При цьому валютний курс поступово перестає бути для девелопера єдиним чи головним ціновим орієнтиром. Валютний фактор — це передусім орієнтир загальної макроекономічної ситуації. Адже НБУ продовжить застосовувати режим керованої гнучкості та валютні інтервенції для згладжування надмірних коливань курсу, що зменшує ризик хаотичних стрибків, хоча й не усуває валютні ризики для бізнесу.
Маріанна Бігунець зазначила, що значно важливішими є вартість робіт, зарплати, енергетичні витрати та ціни на матеріали. В умовах війни кожне нове пошкодження виробничих потужностей, перебої з енергопостачанням або ускладнення внутрішньої логістики можуть безпосередньо впливати на кошториси будівництва, зокрема через збільшення частки імпортних матеріалів.
За її даними, аналогічна польська чи чеська продукція в окремих товарних групах може бути на 10-15% дорожчою за якісні українські аналоги. Для девелоперів центральних і східних регіонів до цього додаватимуться витрати на складнішу логістику, нові маршрути та пальне.
— Девелопери вже зараз формують цінову політику на 2027 рік з урахуванням війни та її впливу на вартість будівництва. Безпекова ситуація, кадри, матеріали, енергія, логістика — саме тут концентруються найбільші ризики. Тому осіннє подорожчання на 3-5% слід сприймати крізь призму поточного коригування ринку. Значно важливіше те, що нові проєкти стартуватимуть наприкінці 2026-го і завершуватимуться у 2027-2028 роках, — підсумувала Маріанна Бігунець.
Раніше “ФАКТИ” писали про те, що необхідно врахувати під час купівлі житла напередодні зими.