class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Кількість транзакцій на ринку нерухомості України за І-III квартали 2025 року зросла лише на 7% і становила 238 тис.
Найбільш активними регіонами є столиця та область, а також Дніпропетровщина та Харківщина. При цьому частка іпотечних угод у загальному обсязі залишається незначною — 2-3%, як свідчать дані НБУ.
Ця інформація міститься у публікації дослідницького центру “Фінансовий пульс”.
Згідно зі Звітом про фінансову стабільність від Національного банку України, за перші три квартали 2025 року кількість операцій на ринку нерухомості збільшилася на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року, сягнувши 238 тис. угод. Найбільша кількість угод була зафіксована в Києві (19,1 тис.) та Київській області (17 тис.), а також у Дніпропетровській (16,8 тис.) та Харківській (14 тис.) областях.
Переважно українці придбають квартири, що складає близько двох третин усіх угод. Особливим попитом користується компактне та доступне житло на вторинному ринку: середня площа квартир становить 38 кв. м, а будинків — 70 кв. м.
“Вторинний ринок продовжує бути рушієм ринку. Це цілком зрозуміло в умовах воєнного стану, коли люди шукають простіші та економічніші рішення. На первинному ринку попит обмежується як безпековими ризиками, так і невідповідністю пропозиції очікуванням покупців щодо ціни та якості”, — зауважує Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного відділу “Фінансового пульсу”.
Стаття також вказує, що активному розвитку ринку житла перешкоджають високі ризики безпеки та проблеми з електропостачанням, спричинені руйнуванням енергетичної інфраструктури. Додатковим чинником є збільшення обсягів пошкодженого житла: за дев’ять місяців 2025 року внаслідок атак було пошкоджено вдвічі більше помешкань, ніж за аналогічний період 2024 року.
Пропозиція на первинному ринку формується переважно за рахунок завершення будівництва об’єктів, розпочатих раніше. Це пов’язано з недостатнім фінансуванням забудовників на тлі низького попиту на незавершене будівництво. Запуск нових проєктів частіше відбувається у західних регіонах, які вважаються безпечнішими, і саме там спостерігалося найбільше зростання цін за час повномасштабної війни.
Згідно з даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, тоді як найнижча — у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотека поки що не відіграє визначальної ролі на ринку купівлі-продажу житла: у перших двох кварталах 2025 року частка угод з використанням іпотечних кредитів становила 2%, а у третьому кварталі зросла до 3%.
“Загалом, іпотека ще не є ключовим стимулом продажів. Вона більш помітно впливає на сегмент нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак це значною мірою зумовлено програмою “єОселя””, — зазначає Діляра Мустафаєва.
У матеріалі також наголошується, що на первинному ринку 60% покупок житла здійснюється за допомогою іпотеки, при цьому близько 44% угод стосуються готового житла від забудовників. Іпотечне кредитування житла, що ще будується, демонструє повільніше зростання.
За даними НБУ, найчастіше іпотека у 2025 році використовувалася в Київській області (8,8% нових іпотечних кредитів відносно договорів купівлі-продажу), Волинській (5,2%), Івано-Франківській (4,7%), місті Києві (4%) та Рівненській (3,4%) областях. Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (близько 40% нових іпотек у 2025 році), частка ВПО становить близько 10%.
Окремо оцінюється доступність придбання житла за індикатором price-to-income. У Києві станом на 30.11.2025 цей показник дорівнював 8,6 року (у порівнянні з 9,8 року станом на 30.11.2024). Проте, навіть після зниження, такий рівень індикатора все ще свідчить про низьку доступність придбання житла без кредитування: середньостатистичній родині для цього потрібно спрямовувати весь свій дохід понад 8 років.
Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначено у статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% сімейного доходу. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць при ставці 3% та близько 42 тис. грн — при ставці 7%. Однак для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: наприклад, для обслуговування кредиту під 18% потрібно близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня зарплата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.
“Саме розбіжність між необхідними доходами для “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств обмежує коло позичальників і гальмує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умови можливого зниження облікової ставки у 2026 році доступність ринкової іпотеки, за прогнозами, залишиться помірною”, — підкреслює Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі в програмі “єОселя”: держава скоротила перелік категорій, що отримують пільгові ставки, а також обмежила види житла, яке можна придбати за пільговими кредитами (з акцентом на відносно недороге житло). Також передбачено винагороду банкам за співпрацю з позичальниками та подальше переведення іпотечного портфеля до компанії “Укрфінжитло”, а підтримку інших клієнтів планують здійснювати через часткову компенсацію відсоткових платежів.
На думку авторів матеріалу, звуження умов програми призведе до меншого вибору житла в рамках “єОселі”. Частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим вимогам, звертатиметься до комерційних банків, що може сприяти розвитку ринкової іпотеки.
“Водночас, через війну та обмежені фінансові можливості населення, попит у найближчій перспективі залишиться стриманим. Конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для розробки вигідних іпотечних умов”, — підсумовує Діляра Мустафаєва.
Довідково:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була заснована 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового ринку України для його розвитку та вдосконалення.
Цілі, досягненню яких сприятиме діяльність Центру:
- Покращення якості нормативної бази, що регулює фінансовий ринок, усунення регуляторних перешкод для його повноцінного розвитку
- Підвищення прозорості діяльності фінансових організацій
- Розробка нових ринкових інструментів і механізмів функціонування, зокрема через впровадження найкращого міжнародного досвіду
- Підвищення рівня фінансової грамотності населення
- Сприяння реалізації економічних реформ, включаючи фінансову децентралізацію
- Стимулювання розвитку підприємництва тощо.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс