У 2025 році український ринок складської нерухомості демонструє рекордну динаміку введення в експлуатацію нових об’єктів. Зокрема, лише на Київщині обсяг нового будівництва сягнув близько 215 000 кв. м, що є найвищим показником щорічної пропозиції з 2008 року. Однак, за цією вражаючою статистикою приховується структурний дисбаланс: значна частина площ класу А, що пропонується на ринку, має розміри, які не відповідають потребам малого та середнього бізнесу. Це призводить до ситуації, коли компанії змушені шукати компромісні рішення, переплачувати за зайві метри або використовувати застарілі приміщення.
Довідка про компанію
Alterra Group – це інвестиційно-девелоперська компанія, заснована у 2015 році, яка спеціалізується на повному циклі створення та розвитку комерційної нерухомості. Її основний фокус – індустріальні парки, складські комплекси та логістичні хаби. Серед знакових проєктів компанії – логістичний центр PORT на Львівщині та мережа індустріальних парків Formatsia (Львів, Вінниця). Alterra Group успішно реалізувала понад 145 000 кв. м комерційної нерухомості, включаючи індивідуальні рішення для малого та середнього бізнесу. Компанію очолює Дмитро Ковальчук, під керівництвом якого Alterra Group була відзначена у рейтингу NEXT-250.
Ринок, якого не вистачає
З початку повномасштабного вторгнення ринок складської нерухомості України переживає глибоку структурну перебудову, зумовлену декількома ключовими факторами.
По-перше, значні руйнування інфраструктури. Втрати складали понад 500 000 кв. м складських площ лише навколо Києва, що становило близько п’ятої частини всього фонду столичного регіону.
По-друге, масова релокація бізнесу з прифронтових зон. Це створило нагальну потребу в готових складських об’єктах класу А. Основними драйверами попиту стали 3PL-оператори, на яких припало 56% угод. Ще 39% забезпечили гуртова та роздрібна торгівля, а також виробничі компанії, що перебудовували свої ланцюги постачання.
Девелопери активно реагують на ці виклики новою хвилею будівництва. За прогнозами аналітиків, у 2026 році планується введення близько 100 000 кв. м нових складів класу А у Київській, Львівській та Вінницькій областях. Однак, до 70% цих об’єктів вже законтрактовані за моделлю build-to-suit (будівництво під конкретного замовника). Це означає, що значна частина нової пропозиції не потрапить на відкритий ринок, зберігаючи системний дефіцит.
«Вузькі місця» ринку складських приміщень
На тлі активного будівництва загострюється проблема, що існувала і до війни, але зараз стала критичною. Мінімальний лот у сучасних складах класу А зазвичай починається від 5000 кв. м. Девелопери орієнтуються на великі корпорації, такі як дистриб’ютори FMCG, виробники непродовольчих товарів, фармацевтичні компанії, а також логістичні та 3PL-оператори, які займають від 10 000 кв. м і більше. Ефективне “нарізання” таких великих об’єктів на менші блоки потребує значних додаткових інвестицій в інженерні системи, ворота та зони навантаження, що робить їх менш привабливими для девелоперів.
У результаті, малий та середній бізнес, який потребує площ до 2000–3000 кв. м, змушений використовувати об’єкти класу B і C або застарілі промислові зони. Це створює прямі операційні ризики, особливо для компаній, що потребують контрольованих умов зберігання. Типова ситуація: великі компанії працюють у сучасних складах площею 7000–10 000 кв. м, тоді як в регіонах бізнес використовує переобладнані ангари без належної інфраструктури. Це обмежує можливості масштабування та розвитку регіональних ринків.
Паралельно з дефіцитом площ ринок переживає зсув у самій логіці зберігання.
До 2022 року Київ був головним логістичним хабом. Війна змінила цю модель: дистриб’ютори тепер розподіляють активи на кілька менших об’єктів по 5000 кв. м у різних областях, що диверсифікує ризики та скорочує час доставки. Ця стратегія потребує рівномірної мережі якісної інфраструктури, де проявляється друге “вузьке місце”: поза великими містами пропозиція складів класу А практично відсутня.
Нові можливості на ринку складських приміщень для МСБ
Ми в Alterra Group вирішили запропонувати альтернативу: будуємо склади класу А з можливістю поділу на лоти від 2000 кв. м, причому не лише у великих містах, а й у регіонах. Кожен лот є автономним об’єктом з власними доковими воротами, санвузлами та інфраструктурою. Ми забезпечуємо окремий вхід, достатню кількість воріт та підключення власних мереж. Корисна висота приміщень – 12 метрів, що оптимізує зберігання та обробку продукції.
Такий підхід потребує інженерно-проєктарних рішень з меншою глибиною будівель (72 метри) та заздалегідь передбаченими підведеннями мереж. Собівартість такого девелопменту вища, ніж у традиційних великих складів, але додаткова цінність проєктів – інфраструктура, сервіси та спільнота резидентів – робить ці рішення економічно доцільними для бізнесу. Орендарі готові платити більше за умови, що це безпосередньо підвищує ефективність їхньої діяльності. Наразі компанія має такі проєкти на Львівщині, Київщині та у Вінниці. Також Alterra Group пропонує послуги build-to-suit для бізнесу з особливими вимогами.
Що робити, коли простого складу недостатньо
Одним із найяскравіших кейсів Alterra Group є мультитемпературна морозильна камера площею близько 2500 кв. м, створена для оператора холодильної логістики. Весь проєкт – від замовлення до запуску – було реалізовано за чотири місяці. Технічний виклик полягав у поєднанні двох різних температурних режимів (-18°C та +17–18°C) в одному об’єкті, що вимагало ретельного балансування інженерних рішень.
Послуга build-to-suit користується високим попитом серед середнього та великого бізнесу з особливими вимогами, включаючи харчове виробництво, фармацевтичні компанії та сферу холодової логістики. Компанії цінують можливість отримати об’єкт, який ідеально відповідає їхнім операційним потребам, і готові інвестувати в таку кастомізацію.
Потенціал ринку малих складів класу А
Ми переконані, що будівництво має бути орієнтоване на реальні потреби клієнта, а не лише на зручність девелопера. Потенціал сегменту малих складів класу А значний. Лише в Києві та прилеглих містах-супутниках, за нашими оцінками, близько 70 000 га промислових зон. Якщо припустити, що 10% цієї площі зайнято орендним бізнесом у застарілих об’єктах, це становить приблизно 7 млн кв. м інфраструктури, яка не відповідає сучасним стандартам. Попит на малі склади класу А реальний, що підтверджується досвідом Львова. Ми створюємо рішення для малого та середнього бізнесу, пропонуючи склади класу А від 2000 кв. м з повноцінною інфраструктурою та сервісами, що підвищують ефективність роботи клієнтів.